工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長：廉租房信托今年有望試點(diǎn)
來源：www.xibujiancai.com 時(shí)間：2006-03-01
“以廉租房信托為切入點(diǎn)，啟動(dòng)一個(gè)全新的房地產(chǎn)金融平臺(tái)。近日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生在接受記者專訪時(shí)，這樣表述商會(huì)正在力促的廉租房信托體系的意義。65歲的聶梅生語速極快、眼神敏銳。她向記者透露，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)把商會(huì)起草的提案上報(bào)至國務(wù)院，“今年應(yīng)該會(huì)有試點(diǎn)。
記者：商會(huì)提出建立“廉租房信托提案的原因是什么？
聶梅生：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)快速增長的同時(shí)，也存在結(jié)構(gòu)性矛盾日益顯現(xiàn)、蘊(yùn)含潛在金融風(fēng)險(xiǎn)、增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)發(fā)展不均衡等問題。商會(huì)投融資中心經(jīng)過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的深入調(diào)研，基于我國政策法規(guī)配套環(huán)境和金融創(chuàng)新產(chǎn)品的發(fā)展，撰寫了“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，建立廉租房體系，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)告和政協(xié)提案，旨在為統(tǒng)籌解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供參考。
記者：具體設(shè)想怎樣？
聶梅生：去年兩會(huì)時(shí)，商會(huì)提出了關(guān)于建設(shè)廉租房基金的提案，具體內(nèi)容是目前廉租房存在兩個(gè)問題：一個(gè)是政策缺位，一個(gè)是資金缺位。政策缺位應(yīng)該由政府解決，但資金缺位確實(shí)是一個(gè)大問題，于是我們想啟動(dòng)廉租房基金。REITS是在物業(yè)持有的情況下形成的，如果你全部賣完了就不可能形成REITS，而REITS一般都是在高端啟動(dòng)，啟動(dòng)以后經(jīng)營然后再把它變成一種公眾的金融產(chǎn)品。我們考慮廉租房就是一種不賣的情況，持有廉租房的是政府背景的機(jī)構(gòu)，如果能夠在廉租房上形成一些基金，再打包比如原來支持廉租房的社保、土地出讓金等等，幾方面排一下，廉租房的基金有可能形成一種類似于國債性質(zhì)的投資項(xiàng)目。由于有政府背景的保
證，大家購買的會(huì)比較多。同時(shí)對(duì)金融穩(wěn)定也有好處的。
記者：具體講講對(duì)金融穩(wěn)定的作用？
聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)投資依靠銀行貸款作為主要資金來源，隱含了一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)吸納速度放緩、同類開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納周期超過建設(shè)周期、房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下滑的情況將導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。另一方面，個(gè)人住房抵押貸款一旦出現(xiàn)購房者斷供、收入情況變化或者房產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行便難免出現(xiàn)壞賬。
廉租房基金對(duì)低端房地產(chǎn)的穩(wěn)定尤其具有意義，現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)低端不穩(wěn)定，高端、中端提供的是夠的，缺位的是中低的，最缺位的是廉租房，連經(jīng)濟(jì)適用房都買不起的只能租房，不能把所有的住房需求都弄到市場(chǎng)上去解決，政策公共產(chǎn)品應(yīng)該包括廉租。穩(wěn)定低端意義非常大。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)重心往下移，去年我們的提案今年如果能夠取得一個(gè)試點(diǎn)就很好。
記者：目前進(jìn)展如何？
聶梅生：去年得到了銀監(jiān)會(huì)的重視，同時(shí)我們也和一些信托投資公司，比如聯(lián)華、中誠等聯(lián)系，銀監(jiān)會(huì)也組織在天津做了一個(gè)調(diào)研報(bào)告。目前銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)將我們的提案上報(bào)至國務(wù)院。
我們希望在兩會(huì)之前能有試點(diǎn)，然后就試點(diǎn)寫一個(gè)提案。目前，河北省建設(shè)廳正在和商會(huì)聯(lián)系，在省內(nèi)找到試點(diǎn)，我們選擇的標(biāo)準(zhǔn)是廉租房需求大，同時(shí)又有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。
記者：錢具體由誰出、比例怎么分配？
聶梅生：目前還沒有具體方案，正在與央行、銀監(jiān)會(huì)商量。
記者：商會(huì)是否也想借此啟動(dòng)一個(gè)新的金融工具，通過這個(gè)把房地產(chǎn)信托搞起來？
聶梅生：對(duì)。我個(gè)人認(rèn)為REITS目前在高端啟動(dòng)，在中國存在金融障礙。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)的現(xiàn)狀是低端缺位，高端不缺位，如果圈一大筆錢支持高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是不是和中國目前宏觀調(diào)控指導(dǎo)思想有悖？如果高端市場(chǎng)要圈錢，可以不用REITS，政府層面可能也不會(huì)首先批這個(gè)。而在低端解決過程中把REITS內(nèi)涵、機(jī)制、運(yùn)作規(guī)律建立起來，這個(gè)工具將來還可以向高端發(fā)展，中國得首先有REITS。
記者：從資本市場(chǎng)融資是要有回報(bào)的，廉租房信托可以滿足投資者的投資需要嗎？
聶梅生：我們不認(rèn)為它缺少回報(bào)。因?yàn)榱夥克姓鸬慕槿?，而在高端政府是不可能支持你蓋一個(gè)五星級(jí)的酒店的，風(fēng)險(xiǎn)大回報(bào)也大。而廉租房這部分政府是會(huì)投入的，因?yàn)樗緛砭陀辛夥康倪@部分錢，把這部分錢整合起來，再加上一部分投資，以及原來經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)磚頭部分，以及土地出讓金，幾部分一抬的話，RE－ITS的回報(bào)率不會(huì)太高，但一定高于銀行存款，像國債就是這樣。
記者：國外投資者有沒有感興趣的？
聶梅生：國外也很感興趣，國外有很多公益型基金，比如說養(yǎng)老基金它不要求多高回報(bào)，它要求有政府背景、有穩(wěn)定回報(bào)、有保障，3％、4％的回報(bào)率就可以了。我們也在和他們接觸，他們說愿意啊，將來能給我一個(gè)3．5％的回報(bào)都干，因?yàn)樗麄冊(cè)谀沁叢灰r不要下降就行了。而不是說買一個(gè)物業(yè)最后形成爛尾樓最后賣不出去，RE－ITS打包還上不了市呢。
(xintuo摘自《中華工商時(shí)報(bào)》)